De Lakense Haard
Als Openbare Vastgoedmaatschappij onderworpen aan de Huisvestingscode, is de cvba De Lakense Haard ingeschreven in het register der burgerlijke vennootschappen die de vorm van een handelsvennootschap hebben aangenomen. Zij is dus onderworpen aan het geheel van regels die op handelsvennootschappen van toepassing zijn (bijhouden van een boekhouding, neerlegging van de balans, …). Het maatschappelijk kapitaal van de maatschappij is voor een meerderheid in handen van de overheid.
De Lakense Haard is een OVM erkend door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, en wij worden dan ook gefinancierd, vooral onder de vorm van leningen.
De opbrengst van de huurgelden wordt voor meer dan 1/3 aangewend ter terugbetaling van leningen die werden aangegaan voor de bouw van woningen. Daarmee worden ook de onroerende voorheffing, de verzekeringen en de personeelskosten betaald. Het saldo wordt gebruikt om renovatiewerken, onderhoudswerken aan gebouwen en kleinere bouwwerken te financieren.
Ter info, in 2005 bedroeg de gemiddelde reële huurprijs 195,99 €, terwijl de gemiddelde basishuurprijs 238,92 € bedraagt. Slechts 20% van de huurders betalen een reële huurprijs die hoger of gelijk is aan 248 €.
Het Gewest vult het gebrek aan winst door de lage huurgelden aan door ons een “solidariteitsbijdrage” toe te kennen, die ons toelaat o.a. de kosten van vandalisme, sociale begeleiding en de terugbetaling van onze leningen te dekken.
Sinds kort worden deze inkomsten ook aangevuld door subsidies vanwege het Brussels Hoofdstedelijk Gewest om gedeeltelijk grotere renovatiewerken en nieuwe bouwwerken te financieren.
De Algemene Vergadering
Het maatschappelijk kapitaal van de Lakense Haard, Coöperatieve Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid (cvba), is in handen van de Stad Brussel, het OCMW, het Brussels Gewest en enkele private beleggers.
Zoals in elke vennootschap moeten de bestuurders hun jaarlijkse vergadering houden ter goedkeuring van het jaarverslag, de jaarrekeningen en ook om het verslag van de bedrijfsrevisor te bespreken.
De Raad van Bestuur
Voorzitter : Saïd EL HAMMOUDI
Vertegenwoordigers van de Stad Brussel : Louisette CEUSTER, Félix CLAES, Jean-Pierre CLOSSET, Virginie DETHISE, José HOORENS, Yves LIETARD, Joëlle VANDENBERGHE, Didier WAUTERS, Willy WOLSZTAJN
Vertegenwoordigers van het OCMW : Rohnny BUYENS,
Mariem OULKADI, Eliane SAUVENIER-WILMET
Vertegenwoordiger van de vennoten : Roger MARBLIE
Vertegenwoordigers van de oppositiegroepen :
Mia CASTEELS, Vincent HOFMANS
Vertegenwoordigers van de Adviesraad van de Huurders :
Alex BEGHIN, Fabien ZIMMERLE
Sociaal afgevaardigde van de BGHM : Catherine BRUYNIX
Commissaris-bedrijfsrevisor : Eric MATHAY
De Lakense Haard wordt geleid door een Raad van Bestuur waarvan de leden worden benoemd door de Algemene Vergadering. De bestuurders vertegenwoordigen het maatschappelijk kapitaal. Daar het voor het grootste deel om overheidskapitaal gaat, bestaat de meerderheid van de Raad uit vertegenwoordigers van deze categorie. De Raad weerspiegelt dus de gemeentemeerderheid. In onze maatschappij zijn de bestuurders aldus afkomstig uit diverse politieke groepen en passen ze het principe toe van de participatieve democratie.
Die groep bestuurders wordt aangevuld met twee vertegenwoordigers van de oppositie, in hun hoedanigheid van waarnemers, en met twee leden van de Adviesraad van de Huurders. Die personen kunnen hun advies neerleggen en de Raad verplichten een standpunt in te nemen over een onderwerp dat hen nauw aan het hart ligt.
Deze samenstelling, die eigen is aan het Brussels Gewest, garandeert een transparant bestuur.
De Raad van Bestuur duidt in zijn rangen een voorzitter en vice-voorzitter aan. Het dagelijks bestuur wordt toevertrouwd aan een bestuurscomité, met name het Bestendig Bureau.
Administratie
In de loop der jaren werd de structuur van de maatschappij versterkt om te voldoen aan de groei van haar patrimonium en aan de eisen en noden van een dynamisch bestuur.
De Lakense Haard beschikt over een huurdienst, een dienst boekhouding en een technische dienst, een interne interventiedienst, een juridische dienst en een algemeen secretariaat. De sociale dienst wordt verzorgd door de vzw Modelwijk in het kader van een bevoorrecht partnerschap.
De Huurdienst
De 4 medewerkers van deze dienst fungeren als tussenpersonen tussen de administratie van de maatschappij en de buitenwereld.
Deze dienst is belast met de registratie van de kandidaturen, of toch minstens van deze van de kandidaten die onze maatschappij als moedermaatschappij hebben gekozen. Het is namelijk zo dat sinds de invoering in 1999 van het nieuwe systeem van meervoudige inschrijvingen, één enkele inschrijving voortaan volstaat opdat de kandidaten zich kunnen inschrijven bij meerdere OVM’s van hun keuze.
Het is eveneens deze dienst die elke persoon ontvangt die zich op de kantoren van de Lakense Haard aanbiedt. Elke huurder heeft dus minstens éénmaal dit team ontmoet in zijn parcours door onze maatschappij, want het is daar dat men zich inschrijft als kandidaat, dat men zich informeert over zijn plaats op de wachtlijst, dat men wordt opgeroepen indien er een woning beschikbaar is, dat men zijn huurcontract ondertekent, zijn vraag tot interventie, een wijziging in de gezinssamenstelling, een verhuis of een vraag tot overplaatsing, … meldt.
Het is dus dit team dat alle personen die bij ons wonen en willen wonen, op hun parcours begeleidt.
De Dienst Boekhouding
Vijftig jaar geleden was het de beheerder zelf die zich met de boekhouding bezighield. Vandaag de dag zijn er zeker 7 personen nodig om de vele taken van een goed beheer tot een goed einde te brengen.
De berekening van de huur bijvoorbeeld, waarbij rekening wordt gehouden met de gezinssituatie en het inkomen van de huurder zoals bepaald door een bijzondere reglementering, of nog de boeking van de lasten en de kosten van levering van energie, zijn zo complex dat gespecialiseerd personeel vereist is.
Deze dienst is eveneens belast met de inning van huurvorderingen bij huurders in financiële moeilijkheden en wordt in deze delicate taak bijgestaan door de sociaal assistenten van de vzw Modelwijk. Een doeltreffende opvolging en begeleiding van huurders die in gebreke blijven, vereisen een nauwe interne en externe samenwerking.
Om onze huurders te kunnen laten genieten van voorkeurtarieven bij de Regies voor Distributie van Energie, treedt onze maatschappij ook regelmatig op als tussenpersoon en beheert in vele complexen de leveringen van koud en warm water, gas, kabeltelevisie en zelfs elektriciteit. Zij neemt aldus een deel van de verplichtingen van de distributeurs over en moet de verbruiksnota’s opstellen, de facturatie, de geschillen regelen, enz.
De Technische Dienst
Deze dienst moet waken over het woningbestand en wordt geleid door een technisch directeur. De taken van deze dienst worden verdeeld over twee afdelingen :
1. De technisch-administratieve afdeling - projectstudie
Als referentiepersoon wat bouw betreft, neemt de “verantwoordelijke op het terrein” het geheel van technisch-administratieve taken op zich van het deel van het woningbestand dat hem werd toegekend.
Hij stelt o.a. de ingaande en uitgaande plaatsbeschrijving op, volgt van begin tot einde de verschillende werven op, waakt over de netheid, het onderhoud en de verbetering van de bestaande woningen.
Om diverse onderhouds-, herstellings- en renovatiewerken en zelfs de bouw van nieuwe woningen tot een goed einde te brengen, doet de maatschappij regelmatig een beroep op auteurs van een nieuw ontwerp en op externe ondernemingen. Dergelijke werken worden eveneens opgevolgd door de verantwoordelijken van het terrein. Naargelang het specifiek karakter en de grootte van het dossier worden deze bijgestaan door een speciaal technisch ingenieur die verbonden is aan de dienst en/of door de technische directeur.
Het conciërgeteam behoort tot deze afdeling.
2. De Interne Regie
Deze is samengesteld uit een twintigtal arbeiders, die nog worden bijgestaan door 6 arbeiders uit de doorstromingsprogramma’s. De regie staat in voor het gewone onderhoud van het woningbestand, met uitzondering van de liftinstallaties die door hun specifieke aard een bijzondere onderaanneming vereisen.
Verschillende teams van specialisten voeren diverse en gevarieerde klussen uit aan de gebouwen, zoals afwerkingen, centrale verwarming, sanitair, elektriciteit, timmerwerk. Recent werd voor de Modelwijk ook een specifiek team opgericht dat moet instaan voor de netheid van de gemeenschappelijke voorzieningen.
Dit personeel - de huurders komen hen regelmatig tegen - maakt tussen twee verhuringen de appartementen weer in orde en voert herstellingen uit bij de bewoners.
De huurders stellen ons regelmatig vragen in verband met de wachttijden en het langskomen van de diverse teams voor de uitvoering van de klussen, evenals wat betreft de facturatie. Om te weten wat u te doen staat, hoe alles in zijn werk gaat en wie wat betaalt, klik hier.
De Juridische Dienst
De juridische dienst staat garant voor de administratieve handelingen van de maatschappij en werkt nauw samen met het algemeen secretariaat en de technische dienst.
De dienst kijkt toe op de correcte toepassing van de vele wetgevingen en helpt mee de diverse teksten op te stellen die bestemd zijn voor huurders en kandidaat-huurders.
De dienst stelt eveneens de overeenkomsten en specifieke contracten op die de maatschappij toelaten haar opdracht te vervullen.
Wat betreft de inning van vorderingen, komt de juridische dienst op een dwingende manier tussen in het proces van recuperatie van achterstallige huurgelden door de huurder voor de rechtbank te dagvaarden indien er geen andere oplossing meer mogelijk is. De juridische dienst handelt als laatste, nadat de diverse tussenkomsten van de dienst boekhouding en de sociaal assistenten van de vzw Modelwijk vruchteloos zijn gebleken
Het Algemeen Secretariaat
directie, algemeen secretariaat en juridische dienst
Deze dienst telt 4 medewerkers en is de draaischijf van de door de administratie van onze maatschappij, ontvangen, opgemaakte en verstuurde documenten.
De exponentiële toename van het aantal documenten en de algehele verbreiding van nieuwe technologieën, zoals fax, elektronische post, mailingbedrijven en expreszendingen, heeft de werkomgeving van een modern secretariaat in grote mate veranderd.
Ons secretariaat ontvangt en verdeelt de binnenkomende post, bereidt de agenda van de Raad van Bestuur voor, stelt de processen-verbaal van de vergaderingen en de berichten aan de huurders op, evenals de talrijke en meervoudige reporting documenten die de maatschappij moet afleveren, verzorgt de dactylografie, archiveert en verstuurt brieven, zorgt voor de opvolging van de documenten met betrekking tot de vele werven van de maatschappij, enz.
Deze dienst neemt ook alle administratieve taken op zich wat personeelszaken betreft.
